Il Leasing Immobiliare 2018

Il Leasing Immobiliare Abitativo, introdotto dalla Legge di Stabilità del 2016, è una valida alternativa al tradizionale e molto conosciuto finanziamento sotto forma di “mutuo ipotecario”.

Si può ricorrere al leasing immobiliare per vari scopi (acquisto barche, auto, capannoni e macchinari) ma quello che interessa a noi è appunto il leasing per la casa d’abitazione. E’ stato fino ad ora uno strumento per il finanziamento di beni strumentali ad appannaggio delle aziende. La vera novità è che oggi è accessibile anche a privati per finanziare l’ “acquisto” della casa di abitazione. Ma vediamo assieme con questo articolo a chi conviene veramente.

Che cos’è il leasing immobiliare abitativo?

In breve il leasing immobiliare è un contratto, secondo il quale, un concedente (banca o altro intermediario finanziario) mette a disposizione un bene immobile ad un utilizzatore (persona privata o azienda), che si impegna a pagare, delle rate periodiche fino allo scadere della durata contrattuale.

Alla scadenza di contratto l’utilizzatore può decidere se: acquistare l’immobile pagando la cosiddetta maxi rata finale, ossia la parte restante da pagare dell’intero valore dell’immobile, oppure può decidere di non pagare e cambiare casa.

E’ possibile riscattare anticipatamente il bene, facendo semplicemente richiesta, e non verrà addebitata alcuna penale, oppure alla fine del contratto richiedere una proroga.

Quali gli aspetti positivi e quali negativi?

Non tutto bene, non tutto male, inquesto capitolo analizziamo assieme gli aspetti che caratterizzano il contratto di leasing:

 

– Aspetti positivi 

  1. La Legge di Stabilità del 2016 prevede che se l’immobile che abbiamo intenzione di acquistare corrisponde alla nostra prima casa possiamo optare per questo tipo di contratto. In caso contrario la legge ce lo vieta;
  2. Se hai meno di 35 anni e possiedi un reddito inferiore a € 55.000 hai una detrazione fiscale del 19% sulle varie rate fino ad un massimo di € 8.000 annui. Mentre sull’acquisto dell’immobile, a fine contratto, una detrazione fino a € 20.000;
  3. Secondo il contratto l’utilizzatore non diventa proprietario del fabbricato, di conseguenza, non è tenuto agli adempimenti relativi alle spese notarili e varie impote e tasse (IMU, TASI e TARI);
  4. La prima rata, che solitamente in un mutuo equivale ad un acconto del 20/30% sul valore dell’immobile, nel contratto di leasing immobiliare corrisponde al 15/20% del valore dello stesso, quindi più contenuta;
  5. La durata del contratto può essere breve o lunga, con un minimo di 8 anni ed un massimo di 20 anni.

Aspetto non sempre citato ma di fondamentale importanza è quello evidenziaro al punto 3, infatti, dal momento che con il contratto di leasing il cliente non diventa proprietario, sia ai fini fiscali che in caso di liti con il fisco o altri creditori, il bene non può essere pignorato o messo all’asta.

 

– Aspetti negativi

  1. La Legge di Stabilità del 2016 prevede che se l’immobile che abbiamo intenzione di acquistare è diverso dalla nostra prima casa, non possiamo fare questo tipo di contratto.
  2. Se hai più di 35 anni, diversamente, avrai lo stesso una detrazione fiscale del 19% sulle varie rate e sull’acquisto dell’immobile ma con una detrazione massima rispettivamente di € 4.000 e € 10.000;
  3. Nonostante l’utilizzatore non sia il proprietario dell’immobile, su di lui ricadono tutte le responsabilità di danni causati dall’immobile o causati da terzi. Dicamo subito che in merito a ciò, sarà comunque facile tutelarsi con una polizza RC che coprirà ogni evento critico determinato dalla casa e abitanti;
  4. Nonostante l’utilizzatore non sia il proprietario dell’immobile a lui spettano tutte le spese di tipo condominiale, di ordinaria e straordinaria manutenzione;
  5. La durata del contratto può essere breve o lunga, nel primo caso con rate di elevato costo, a causa del tempo ristretto. Ma, sappiamo bene che questo limite vale anche se optiamo per un mutuo; 
  6. La banca in qualità di proprietaria dell’immobile dovrà prima autorizzare e poi supervisionare eventuali lavori di ristrutturazione e/o ampliamento. 

 

Cosa succede se non pago le rate di leasing?

Può capitare che per qualche motivo si finisca per saltare una rata, due o tre! A questo punto, il concedente (la banca), può sfrattare l’utilizzatore dall’immobile (cliente). Il contratto cesserebbe per inadempimento da parte dell’utilizzatore, e il concedente ha il diritto di ricollocare il bene o venderlo ad altro acquirente.

Una volta riuscito in questa fase il concedente dovrà dare all’utilizzatore una parte della somma ricavata, al netto della somma dei canoni scaduti e non pagati, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’opzione di acquisto finale. Nel ricollocamento dell’immobile il concedente si dovrà impegnare nella procedura di vendita affinché si ottenga alla fine un ottimo risultato per l’utilizzatore, ed alla fine quest’ultimo non risulti in debito da parte del concedente.

Tuttavia se l’inadempienza al contratto di lesing è determinata da un licenziamento, il pagamento delle rate si può interrompere per un periodo massimo di dodici mesi. In questo lasso di tempo il cliente dovrà trovare una soluzione per poter tornare a pagare le rate.

 

Leasing o Mutuo? 

A questo punto dell’articolo molti lettori si staranno chiedendo quali sono le reali differenze tra leasing edilizio e mutuo? E’ giusto porsi delle domande e avere qualche dubbio sulla reale convenenza di una o l’altra soluzione. Quello della casa si sa è un investimento importante che spesso le famiglie affrontano con grandi sacrifici una sola volta nella vota.

 

– Leasing?                                                       

  • Minore anticipo da versare;
  • Non sei proprietario dell’immobile;
  • La durata delle rate può essere inferiore

 

– Mutuo?

  • Maggiore importo per l’anticipo;
  • Sei subito proprietario dell’immobile;
  • Puoi rivendere l’immobile;
  • La durata delle rate può essere maggiore;
  • L’importo della rata più basso;

 

Consiglio dell’esperto

Andrea Comparetto: “il leasing abitativo è una formula moderna e innovativa per l’acquisto della casa di abitazione! Offre maggiori garanzie e flessibilità rispetto al tradizionale mutuo ipotecario. E’ molto consigliato ai liberi professionisti ed imprenditori soprattutto per la tutela dell’investimento da eventuali aggressioni legali. Ma anche alle famiglie e lavoratori dipendenti per via delle detrazioni fiscali di cui si può usufruire”.

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