Certificato di Abitabilità 2018

Il certificato di abitabilità è un documento molto importante. Attesta la conclusione e la regolarità dell’iter tecnico-amministrativo della pratica che ha permesso la costruzione o la ristrutturazione di un edificio. E’ necessario quando dobbiamo effettuare una compravendita, un contratto di affitto o di comodato; ma non tutti sappiamo dove e come trovarlo, se e quando è stato rilasciato e come richiederlo.

Attesta la presenza dei requisiti minimi imposti dalla legge in materia di igiene e sanità dell’edificio, certifica la conformità degli impianti presenti e valuta gli aspetti energetici. Se ne avessimo esigenza e dobbiamo reperirlo, non dobbiamo cercare il certificato riguardo alla singola abitazione (è un errore comune), ma quello riguardo all’intero edificio, condominio o palazzina che sia. Dato che il certificato viene sempre rilasciato sull’intero edificio.

Quando dobbiamo richiederne la modifica?

Se avete fatto lavori di ristrutturazione, ammodernamento o ampliamento, che hanno modificato le precedenti condizioni di igiene e sicurezza, è necessario richiedere l’aggiornamento o modifica del certificato di abitabilità. Ma vediamo meglio in quali casi è obbligatorio:

  • Frazionamento di abitazioni;
  • Aumento o riduzione del numero di vani;
  • Fusione/accorpamento di più unità;
  • Cambio della destinazione d’uso;
  • Demolizione del fabbricato e ricostruzione;
  • Modifica dei numeri civici.

Attenzione; la domanda per il rilascio del certificato di abitabilità deve essere presentata per l’intero edificio e non per la singola unità immobiliare, anche se sull’edificio, ancora sprovvisto del CdA, vengono effettuati lavori a seguito di DIA, SCIA, CILA, CIL o solo un permesso di costruire.

 

Documenti da allegare alla richiesta del certificato di abitabilità

Al certificato di abitabilità vanno sempre allegati dei documenti che servono ad confermare la regolarità dell’edificio. E cioè:

  • Dichiarazione di conformità rilasciata dal tecnico secondo l’art. 4 del DPR 425/94;
  • Documentazione che dichiara l’iscrizione dell’immobile al Catasto;
  • Dichiarazione di conformità degli impianti;
  • Collaudo statico;
  • Dichiarazione sugli isolamenti;
  • Dichiarazione, sotto forma di perizia giurata, riguardo al superamento delle barriere architettoniche;
  • Certificato del collaudo dell’ascensore;
  • Copia degli oneri di urbanizzazione;
  • Richiesta di attribuzione del numero civico;
  • Certificazione relativa alle emissioni di fumi nell’aria (questo per gli edifici industriali);
  • Titolo di proprietà, se il richiedente del certificato è diverso da quello che ha chiesto il permesso di costruire;
  • Dichiarazione sostitutiva di atto notorio sottoscritta dal richiedente il Certificato di Agibilità: con la quale si dichiara la conformità delle copie dei documenti allegati agli originali che si hanno in possesso;
  • Fotocopia del documento del dichiarante;
  • Attestazione di pagamento dei diritti di segreteria;
  • Perizia giurata del tecnico accompagnata da tre copie della stessa;
  • Domanda in bollo accompagnata da tre copie della stessa.

 

Senza il certificato di abitabilità, la banca mi concede un mutuo?

E’ inutile negarlo! Negli anni scorsi, le banche erogavano un mutuo anche in assenza di qualche importante documento immobiliare, spesso erano disponibili a chiudere un occhio. Come contropartita ci vendevano una polizza vita legata al mutuatario con costi che oscillavano tra gli 8 e i 20 mila euro (dipendeva dall’importo del mutuo) e un tasso di interesse molto alto.

Dopo la crisi USA generata dalla cosiddetta bolla immobiliare abbiamo avuto il giro di boa. Regole ferree e appliczione di parametri vincolanti di ogni genere hanno reso difficile l’accesso ai mutui a molte famiglie italiane.

Oggi le banche impongono ai loro periti di esaminare scrupolosamnte la documentazione e le caratteristiche dell’immobile, proprio per mettere a nudo eventuali carenze documentali o difetti che possano compromettere la garanzia stessa del mutuo (cioè l’immobile).

La buona notizia è che ci sono comunque sul mercato banche che mantengono una certa flessibilità e concedono un mutuo anche senza il certificato di abitabilità, ma solo dopo aver sentito il parere tecnico del perito bancario.

Costi per il rilascio 

Il costo per il ottenere il certificato di abitabilità è dato dalla somma dei diritti di segreteria da versare al comune (cambiano a seconda del  comune) e le marche da bollo (2 marche). L’importo complessivo si aggira generalmente sulel 200,00 euro. Per le richieste di modifica l’importo è di circa 150,00 euro.

Tempi per il rilascio 

Dopo circa 10 giorni dal deposito della domanda per il rilascio del certificato di abitabilità il comune ci dovrebbe dare infozioni sull’ufficio che ha in carico la nostra domanda. Dopo altri 30 giorni il nostro certificato verrà rilasciato.

Non illudiamoci però! Tutto questo è vero nella teoria, poi nella pratica succede che ci sono amministrazioni comunali più o meno virtuose e i tempi possono subire anche importanti slittamenti.

Certificato di Abitabilità mai richiesto, cosa rischio?

Per chi non ha fatto ancora domanda per il CdA, bisognerebbe fare attenzione, perché si ha a disposizione solo un tempo di 15 giorni dalla fine dei lavori; passato questo periodo di tempo si va incontro ad alcune multe. Quali:

  • dal 16° al 30° giorno, la multa sarà di 77,00 euro;
  • dal 31° al 60° giorno, la multa sarà di 232,00 euro;
  • dopo il 61° giorno, la multa sarà di 464,00 euro .

CdA nella storia

Sappiamo con sicurezza che il primo certificato di abitabilità risale al 1888; ovviamente non come è ai nostri giorni , ma era presente una forma più grezza. Successivamente, con un regio decreto nel 1907 nasce la base del documento; secondo la quale non era possibile che una famiglia abitasse la nuova abitazione senza la presenza del certificato rilasciato dal sindaco. Se vogliamo essere chiari, nel passato esistevano il certificato di abitabilità, che era nato con lo scopo di certificare e autorizzare l’abitabilità solo delle abitazioni, legandolo ai risultati di alcuni controlli sui requisiti igienico-sanitari e di destinazione d’uso dell’immobile. Ed Il certificato di agibilità, che invece, veniva rilasciato per edifici “non residenziali”; quindi uffici, negozi e laboratori, ed era legato ad aspetti riguardo alla sicurezza e stabilità dell’immobile stesso.

In seguito, il Legislatore, dal 2001, con il Testo Unico, con l’articolo 24 del DPR 380/2001 ha voluto rendere più semplici le procedure, cancellando le differenze che prima distinguevano i due certificati. E dal 2016 ha disposto che non sia più il comune a emetterlo, ma un tecnico professionista.

Dove e come richiedere il CdA? 

Presso gli archivi dell’ufficio tecnico del comune dovrebbe essere presente un indice sistemato in ordine cronologico e di facile consultazione. La ricerca può essere effettuata per contenuti, per nome, per indirizzo, per numero o per protocollo della concessione edilizia. E’ molto utile conoscere anche il nome del proprietario dell’immobile.

È necessario sottolineare, che questo tipo di ricerca è possibile per gli immobili realizzati a partire dal 1934, prima di tale data è impossibile trovare qualunque documento.

Ogni comune, da qualche anno, chiede che le richieste per il certificato di abitabilità vengano presentate su moduli specifici, messi a disposizione dal comune; e che siano ben compilati e firmati da tutti i soggetti titolari di diritti. Nel caso in cui il richiedente, sia persona o società diverse dal titolare della concessione edilizia, bisognerà allegare anche il titolo di proprietà. Non vengono tralasciate le domande contenenti informazioni carenti o errate. Quando la richiesta viene inoltrata da un condominio, dovrà essere temporaneamente sottoscritta dall’amministratore.

Vi mettiamo a disposizione un modello gratuito, che dovrebbe essere accettato da ogni comune; consigliamo comunque di controllare.