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Chi di noi non ha pensato almeno una volta di iniziare lavori per ristrutturare casa, ampliare, rinnovare o per aumentare l’efficenza energetica? Quante volte abbiamo sognato di realizzare una veranda, costruire una scala per il terrazzo, o cambiare semplicemente quel colore smorto al vecchio prospetto di casa? Dopo il sogno bisogna però scontrarsi con la cruda realtà fatta anche di burocrazia, permessi, e nuovi acronimi come SCIA, CILA, CIL, SCA. Con questo articolo vogliamo aiutarti ad affrontare con sicurezza ogni tipo di dubbio e metterti così in condizioni di iniare quasi subito i lavori in casa.

Interventi edilizi: tipologie e titoli abilitativi

Negli ultimi anni la disciplina degli interventi edilizi e dei relativi titoli abilitativi è stata oggetto di diverse revisioni normative che sono confluite nel Testo Unico sull’edilizia

 (D.P.R.380/2001). 

Più recentemente, è entrato in vigore il cosiddetto “Decreto SCIA 2” (D.lgs. n.222/2016) che, insieme al “Decreto SCIA 1” (D.lgs. n.126/2016), ha modificato significativamente il Testo Unico. Sono state introdotte importanti novità su titoli abilitativi, agibilità degli immobili e modulistica necessaria, al fine di semplificare il panorama normativo.

Nella legislazione italiana per intervento edilizio si intende una qualunque opera che modifichi un edificio esistente o che porti alla realizzazione di una nuova costruzione.

Quello che comunemente viene da noi definito come “ristrutturare casa” viene invece trattato in maniera più articolata dalla normativa italiana:

L’art. 3 del T.U. distingue le tipologie d’intervento:

  • manutenzione ordinaria;
  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia;
  • nuova costruzione;
  • ristrutturazione urbanistica.

Manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria non hanno bisogno di nessun titolo abilitativo e non necessitano di autorizzazione edilizia. Riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Sono interventi di manutenzione ordinaria, per esempio:

  • rifacimento dell’impianto elettrico vecchio facendone uno a norma;
  • rifacimento dei sanitari di un bagno;
  • sostituzione di un discendente di scarico acque;
  • aggiunta di una lampada a muro;
  • aggiunta di un lavabo nel bagno;
  • mantenimento dell’igiene e della pulizia dei locali;
  • tinteggiatura di una parete;
  • sostituzione dell’intonaco;
  • sostituzione delle piastrelle del bagno.

Manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria comporta opere e modifiche necessarie per consolidare, rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici. Si possono avere anche variazioni della planimetria, sempre che non si alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari ed in generale la destinazione d’uso.

Rientrano nella manutenzione straordinaria, ad esempio, le opere di:

  • consolidamento o sostituzione di strutture portanti, chiusure, pareti esterne;
  • demolizione, sostituzione e costruzione di pareti interne, di qualsiasi materiale e spessore, di singole unità immobiliari o di parti comuni;
  • apertura e chiusura di porte interne;
  • realizzazione o eliminazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici;
  • costruzione e/o spostamento di collegamenti verticali interni;
  • rifacimento della copertura esteso agli elementi strutturali, senza modifiche geometriche;
  • interventi di consolidamento del sottosuolo;
  • opere di sostegno e di contenimento;
  • realizzazione e rifacimento di opere di allacciamento alle reti fognarie;
  • accorpamento di unità immobiliari.

La manutenzione straordinaria può essere “pesante” o “leggera” a seconda se riguarda rispettivamente elementi strutturali o no. Nel primo caso gli interventi si eseguono in regime amministrativo di CILA (Comunicazione d’Inizio Lavori Asseverata), nell’altro il titolo abilitativo è la SCIA (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività).

Restauro e risanamento conservativo

Sono gli interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità. 

Comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

Alcuni degli interventi che rientrano in questa categoria sono:

  • realizzazione di un bagno in un vecchio edificio che ne è sprovvisto per renderlo agibile;
  • cambio di destinazione d’uso, purché non sia consentito con la disciplina urbanistica vigente;
  • ripristino, sostituzione e integrazione delle finiture, interne ed esterne, anche con materiali diversi da quelli originari, purché congruenti con le caratteristiche dell’edificio;
  • ripristino e consolidamento di elementi strutturali;
  • modifiche planimetriche anche mediante accorpamenti o frazionamenti di unità immobiliari, purché non alterino l’assetto complessivo dell’edificio e in particolare le parti comuni;
  • realizzazione ed integrazione di impianti tecnologici e di servizi igienico – sanitari.

Come per la manutenzione straordinaria, se l’intervento interessa parti strutturali si usa la SCIA, altrimenti la CILA.

Ristrutturazione edilizia

La ristrutturazione edilizia serve a trasformare l’immobile attraverso un insieme di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Ristrutturare casa può comportare variazione di forma, sagoma, volume, superficie e destinazione d’uso. Può variare la consistenza dell’edificio e, quindi, si deve richiedere un nuovo accatastamento delle superfici.

Sono interventi di ristrutturazione edilizia le opere di demolizione e ricostruzione integrale (con stessa volumetria e sagoma di quella preesistente) o le opere che portano alla realizzazione di un immobile differente dall’originale.

In base alla tipologia d’intervento, è possibile essere in regime di:

  • SCIA: per interventi di ristrutturazione “leggera” che non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, modifiche di sagoma negli edifici vincolati o cambi di destinazione d’uso per immobili situati nel centro storico.
  • PdC (Permesso di Costruire) oppure SCIA alternativa al permesso di costruire (Super-SCIA): per interventi di ristrutturazione “pesante” che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, interventi effettuati nei centri storici che implichino una modifica della destinazione d’uso, interventi che comportino cambiamenti della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.

Nuova costruzione

Per nuova costruzione si intende non solo la costruzione ex-novo su area libera ma anche la ricostruzione o la drastica variazione dell’immobile preesistente che produce un oggetto completamente diverso e nuovo in termini di superfici, volumi, prospetti e destinazione d’uso.

Tali interventi si eseguono in regime di PdC oppure Super-SCIA.

Ristrutturazione urbanistica

L’intervento di ristrutturazione urbanistica è cosa diversa da ristrutturare casa, infatti consiste nella modifica del tessuto urbanistico per mezzo di un insieme sistematico d’interventi che possono riguardare modifiche del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. Solitamente, hanno l’obiettivo di rinnovare l’assetto territoriale e non interessano solamente singoli immobili, bensì complessi edilizi più vasti, nell’ottica di un riassetto più armonico e funzionale dell’area interessata all’intervento.
La ristrutturazione urbanistica richiede i titoli abilitativi: PdC o Super-SCIA.

Conclusione

Volendo riassumere, la nuova Normativa per costruire o ristrutturare casa prevede 5 tipologie di titoli abilitativi:

  • Edilizia libera: per interventi di manutenzione ordinaria;
  • CILA: per interventi di manutenzione straordinaria e interventi di restauro e risanamento conservativo che non interessano elementi strutturali;
  • SCIA: per interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo che interessano elementi strutturali, interventi di ristrutturazione edilizia “leggera”;
  • SUPER SCIA o PdC: per interventi di ristrutturazione “pesante”, interventi di nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica.

Per nuove costruzioni, a fine lavori è necessario produrre la SCA (Segnalazione Certificata d’Agibilità).

La SCA è prevista anche per opere di ristrutturazione, restauro, sopraelevazione o di manutenzione straordinaria che influiscano sulle condizioni di sicurezza, igiene, etc..

L’Agibilità attesta che la nostra casa sia in regola in termini di requisiti igienico-sanitari, ambientali, di sicurezza sismica, di risparmio energetico e di conformità urbanistica e come tale è utilizzabile in tranquillità e in sicurezza.

Riferimenti Normativi

 

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