Chi di noi non ha pensato almeno una volta di iniziare lavori per ristrutturare casa, ampliare, rinnovare o per aumentare l’efficenza energetica? Quante volte abbiamo sognato di realizzare una veranda, costruire una scala per il terrazzo, o cambiare semplicemente quel colore smorto al vecchio prospetto di casa? Dopo il sogno bisogna però scontrarsi con la cruda realtà fatta anche di burocrazia, permessi, e nuovi acronimi come SCIA, CILA, CIL, SCA. Con questo articolo vogliamo aiutarti ad affrontare con sicurezza ogni tipo di dubbio e metterti così in condizioni di iniare quasi subito i lavori in casa.
Interventi edilizi: tipologie e titoli abilitativi
Negli ultimi anni la disciplina degli interventi edilizi e dei relativi titoli abilitativi è stata oggetto di diverse revisioni normative che sono confluite nel Testo Unico sull’edilizia
(D.P.R.380/2001).
Più recentemente, è entrato in vigore il cosiddetto “Decreto SCIA 2” (D.lgs. n.222/2016) che, insieme al “Decreto SCIA 1” (D.lgs. n.126/2016), ha modificato significativamente il Testo Unico. Sono state introdotte importanti novità su titoli abilitativi, agibilità degli immobili e modulistica necessaria, al fine di semplificare il panorama normativo.
Nella legislazione italiana per intervento edilizio si intende una qualunque opera che modifichi un edificio esistente o che porti alla realizzazione di una nuova costruzione.
Quello che comunemente viene da noi definito come “ristrutturare casa” viene invece trattato in maniera più articolata dalla normativa italiana:
L’art. 3 del T.U. distingue le tipologie d’intervento:
- manutenzione ordinaria;
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia;
- nuova costruzione;
- ristrutturazione urbanistica.
Manutenzione ordinaria
Gli interventi di manutenzione ordinaria non hanno bisogno di nessun titolo abilitativo e non necessitano di autorizzazione edilizia. Riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Sono interventi di manutenzione ordinaria, per esempio:
- rifacimento dell’impianto elettrico vecchio facendone uno a norma;
- rifacimento dei sanitari di un bagno;
- sostituzione di un discendente di scarico acque;
- aggiunta di una lampada a muro;
- aggiunta di un lavabo nel bagno;
- mantenimento dell’igiene e della pulizia dei locali;
- tinteggiatura di una parete;
- sostituzione dell’intonaco;
- sostituzione delle piastrelle del bagno.
Manutenzione straordinaria
La manutenzione straordinaria comporta opere e modifiche necessarie per consolidare, rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici. Si possono avere anche variazioni della planimetria, sempre che non si alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari ed in generale la destinazione d’uso.
Rientrano nella manutenzione straordinaria, ad esempio, le opere di:
- consolidamento o sostituzione di strutture portanti, chiusure, pareti esterne;
- demolizione, sostituzione e costruzione di pareti interne, di qualsiasi materiale e spessore, di singole unità immobiliari o di parti comuni;
- apertura e chiusura di porte interne;
- realizzazione o eliminazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici;
- costruzione e/o spostamento di collegamenti verticali interni;
- rifacimento della copertura esteso agli elementi strutturali, senza modifiche geometriche;
- interventi di consolidamento del sottosuolo;
- opere di sostegno e di contenimento;
- realizzazione e rifacimento di opere di allacciamento alle reti fognarie;
- accorpamento di unità immobiliari.
La manutenzione straordinaria può essere “pesante” o “leggera” a seconda se riguarda rispettivamente elementi strutturali o no. Nel primo caso gli interventi si eseguono in regime amministrativo di CILA (Comunicazione d’Inizio Lavori Asseverata), nell’altro il titolo abilitativo è la SCIA (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività).
Restauro e risanamento conservativo
Sono gli interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità.
Comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
Alcuni degli interventi che rientrano in questa categoria sono:
- realizzazione di un bagno in un vecchio edificio che ne è sprovvisto per renderlo agibile;
- cambio di destinazione d’uso, purché non sia consentito con la disciplina urbanistica vigente;
- ripristino, sostituzione e integrazione delle finiture, interne ed esterne, anche con materiali diversi da quelli originari, purché congruenti con le caratteristiche dell’edificio;
- ripristino e consolidamento di elementi strutturali;
- modifiche planimetriche anche mediante accorpamenti o frazionamenti di unità immobiliari, purché non alterino l’assetto complessivo dell’edificio e in particolare le parti comuni;
- realizzazione ed integrazione di impianti tecnologici e di servizi igienico – sanitari.
Come per la manutenzione straordinaria, se l’intervento interessa parti strutturali si usa la SCIA, altrimenti la CILA.
Ristrutturazione edilizia
La ristrutturazione edilizia serve a trasformare l’immobile attraverso un insieme di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Ristrutturare casa può comportare variazione di forma, sagoma, volume, superficie e destinazione d’uso. Può variare la consistenza dell’edificio e, quindi, si deve richiedere un nuovo accatastamento delle superfici.
Sono interventi di ristrutturazione edilizia le opere di demolizione e ricostruzione integrale (con stessa volumetria e sagoma di quella preesistente) o le opere che portano alla realizzazione di un immobile differente dall’originale.
In base alla tipologia d’intervento, è possibile essere in regime di:
- SCIA: per interventi di ristrutturazione “leggera” che non comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, modifiche di sagoma negli edifici vincolati o cambi di destinazione d’uso per immobili situati nel centro storico.
- PdC (Permesso di Costruire) oppure SCIA alternativa al permesso di costruire (Super-SCIA): per interventi di ristrutturazione “pesante” che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, interventi effettuati nei centri storici che implichino una modifica della destinazione d’uso, interventi che comportino cambiamenti della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.
Nuova costruzione
Per nuova costruzione si intende non solo la costruzione ex-novo su area libera ma anche la ricostruzione o la drastica variazione dell’immobile preesistente che produce un oggetto completamente diverso e nuovo in termini di superfici, volumi, prospetti e destinazione d’uso.
Tali interventi si eseguono in regime di PdC oppure Super-SCIA.
Ristrutturazione urbanistica
L’intervento di ristrutturazione urbanistica è cosa diversa da ristrutturare casa, infatti consiste nella modifica del tessuto urbanistico per mezzo di un insieme sistematico d’interventi che possono riguardare modifiche del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. Solitamente, hanno l’obiettivo di rinnovare l’assetto territoriale e non interessano solamente singoli immobili, bensì complessi edilizi più vasti, nell’ottica di un riassetto più armonico e funzionale dell’area interessata all’intervento.
La ristrutturazione urbanistica richiede i titoli abilitativi: PdC o Super-SCIA.
Conclusione
Volendo riassumere, la nuova Normativa per costruire o ristrutturare casa prevede 5 tipologie di titoli abilitativi:
- Edilizia libera: per interventi di manutenzione ordinaria;
- CILA: per interventi di manutenzione straordinaria e interventi di restauro e risanamento conservativo che non interessano elementi strutturali;
- SCIA: per interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo che interessano elementi strutturali, interventi di ristrutturazione edilizia “leggera”;
- SUPER SCIA o PdC: per interventi di ristrutturazione “pesante”, interventi di nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica.
Per nuove costruzioni, a fine lavori è necessario produrre la SCA (Segnalazione Certificata d’Agibilità).
La SCA è prevista anche per opere di ristrutturazione, restauro, sopraelevazione o di manutenzione straordinaria che influiscano sulle condizioni di sicurezza, igiene, etc..
L’Agibilità attesta che la nostra casa sia in regola in termini di requisiti igienico-sanitari, ambientali, di sicurezza sismica, di risparmio energetico e di conformità urbanistica e come tale è utilizzabile in tranquillità e in sicurezza.
Riferimenti Normativi
- “Testo Unico sull’edilizia” – D.P.R. 380/200
- Decreto “SCIA 1” – D.lgs. 126/2016
- Decreto “SCIA 2” – D.lgs. 222/201
- “…Glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie…” – D. M. 2 marzo 2018
- Normative regionali
- Regolamenti edilizi comunali
- Regolamenti di condominio
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